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Quais os documentos necessários para comprar e vender um imóvel?

Publicado em: 09/05/2017
Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (ANOREG/SP)
Publicado em: 09/05/2017
Separe tempo e dinheiro, pois reunir a papelada toda não é uma tarefa fácil

Certidões negativas, cópias autenticadas, declarações, impostos. Reunir a documentação necessária para a compra ou venda de um imóvel não é uma tarefa fácil. Além da quantidade e variedade de documentos solicitados, é preciso reservar tempo e dinheiro. Levantamento da empresa imobiliária Lello aponta que as despesas com a papelada podem representar até 5% sobre o valor total do imóvel adquirido (no caso da cidade de São Paulo).

Se o valor da taxa pode variar conforme o estado, o mesmo não pode ser dito da papelada e das diversas idas ao cartório de registro de imóveis. Os cartórios autenticam certidões e registros que vão desde a condição financeira do comprador até se o imóvel adquirido possui dívidas.

“Antes de fechar a compra, o interessado deve verificar se toda a documentação do imóvel e do vendedor está em ordem. Isso inclui certidões negativas dos cartórios de protesto, certidões forenses dos distribuidores civis e fiscais”, afirma Igor Freire, diretor comercial de vendas da Lello Imóveis.

Também é importante solicitar a certidão negativa de débitos municipais (para ter certeza que não há dívidas e multas pendentes na prefeitura), declaração de quitação de débitos condominiais (no caso de compra de apartamento), comprovantes de pagamento das três últimas contas de água, luz e gás e cópia do carnê do IPTU. Além disso, é preciso ficar de olho no ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Intervivos) – que não sai barato. A alíquota média do imposto no país é de 2% do valor total do imóvel. Então, se um imóvel é vendido por R$ 300 mil, estamos falando de R$ 6 mil.

Os documentos solicitados variam se você está comprando ou vendendo um imóvel. Confira abaixo:

Para o comprador
Pessoa Física: 
• Cópia do RG
• Cópia do Cadastro de Pessoa Física (CPF)
• Cópia do Comprovante de Residência
• Cópia do Comprovante de Estado Civil
• Carteira de trabalho e extrato do FGTS (caso seja utilizado o FGTS na compra)
• Se o comprador tiver menos de 21 anos, deve apresentar também a cópia da Escritura de Emancipação
• Se o comprador é solteiro, o comprovante de Estado Civil é a cópia da Certidão de Nascimento
• Se o comprador é casado
Seu cônjuge deve apresentar os mesmos documentos citados acima e ambos devem apresentar em conjunto a cópia da Certidão de Casamento, observando o regime:
– Comunhão Parcial de Bens na vigência da Lei (somente certidão)
– Comunhão Universal de Bens antes da vigência da Lei (somente certidão)
– Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei (com pacto)
– Separação Obrigatória de Bens (com pacto)
– Separação Total de Bens (com pacto)
• De participação final dos aquestos (com pacto)
Se o comprador tem uma união estável, deve apresentar a cópia da escritura pública de pacto antenupcial, caso o casamento tenha se realizado em data posterior a dezembro de 1977, com regime de comunhão total ou de separação de bens.
Se comprador é separado ou divorciado, deve apresentar a cópia da Certidão de Casamento com Averbação ou o Termo de Audiência.
Se comprador é estrangeiro não residente no Brasil, deve apresentar: cópia do CPF e passaporte além de uma cópia da procuração pública para pessoa física residente no Brasil, com poderes de compra e venda de imóveis e cláusulas específicas para notificar e citar procurador extra e judicialmente. Também é preciso mostrar uma cópia do RG e comprovante de residência do procurador
Se o comprador é autônomo ou microempresário e não tem, portanto, um holerite, pode comprovar renda através da declaração de imposto de renda, com os três últimos extratos bancários e com o pro labore (remuneração de um sócio-administrador de uma empresa).

  • Pessoa Jurídica: 
    – Cópia do Contrato Social
    – Cópia do CPF dos representantes legais
    – Cópia do RG dos representantes legais
    – Cópia da última alteração contratual
    – Cópia do cartão do CNPJ
    – Cópia do balanço atualizado
    – Cópia dos 3 últimos extratos bancários (PJ).
  • Para o vendedor
  • Documentos do imóvel
    Mostram se há dívidas atreladas ao imóvel e se ele está devidamente registrado.
  • – Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis
    – Certidão negativa vintenária de ônus reais (o documento traz todo o histórico do imóvel nos últimos 20 anos e especifica se existe alguma dívida)
    – Registro de ações reipersecutórias e alienações (para saber se o imóvel foi vendido informalmente a alguém). O documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis
    – Certidão negativa de impostos expedida pela prefeitura ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos cinco anos
    – Cópia autenticada do IPTU do ano, acompanhada de parcelas pagas até a data do negócio, expedida pela prefeitura
    – Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis
    – Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do Crea (registro profissional)
    – Certidão negativa de débitos condominiais (em caso de apartamento)
  • Vendedor Pessoa Física 
    O vendedor deve apresentar as Certidões Negativas de:
    – Ações na Justiça Federal
    – Ações cíveis
    – Interdição, tutela e curatela
    – Ações das Fazendas Estadual e Municipal (Executivos Fiscais)
    – Protesto de títulos
    – Certidão de quitação de tributos e contribuições federais (se for comerciante)
    – Certidão quanto à dívida ativa da União (se for comerciante)
    – CND/INSS, com a finalidade da Lei nº 8.212/91 (se for comerciante)
  • “Caso o vendedor não resida na localidade do imóvel, deverá apresentar todas as certidões do seu atual domicílio e da localidade do imóvel. Havendo certidão positiva, ele deve encaminhar certidão de inteiro teor da ação”, explica Rafael Fiorotto, diretor comercial do VivaReal.
  • Contrato de compra e venda
  • Precisa ser feito juntamente com um advogado especialista na área e deve conter:
    – Informações dos compradores e vendedores> nome completo, RG, CPF, título de eleitoral, profissão e estado civil
    – Valor total do imóvel
    – Forma de pagamento
    – Valor dado como sinal
    – Período das parcelas pagas e taxas de juros envolvidas
    – Multas envolvidas em caso de rescisão de contrato, atraso na entrega do imóvel ou entrega do imóvel em condições diferentes daquelas conhecidas e negociadas
    – Comissão da imobiliária
    – Caso o imóvel seja vendido com alguma mobília, os itens também devem constar do documento
  • Certidões
  • Todas as certidões são providenciadas após a assinatura do contrato de compromisso de venda e compra, segundo Igor Freire, diretor comercial de vendas da Lello Imóveis. As certidões apresentadas precisam ser “negativas“, ou seja, não carregar nenhum tipo de ônus sobre o imóvel – como hipoteca, penhora, usufruto, dívida com a Receita Federal.
  • Se houver algum problema, dívida, ou ônus, ela é chamada de certidão “positiva” e pode comprometer o processo de compra e venda do imóvel. Mas a certidão positiva não necessariamente inviabiliza a compra. “As certidões devem ser negativas, mas caso apresentem apontamentos (certidão positiva), é preciso verificar se a ação apresenta risco para a venda, como uma futura penhora do imóvel. Caso o apontamento já esteja arquivado, o vendedor deve apresentar um documento que comprove isso [a chamada certidão de Objeto e Pé]“, diz Freire.
  • As certidões têm duração de 60 dias e podem ser obtidas através de um despachante ou pessoalmente nos cartórios de Registro de Imóveis, Protesto e Registro Civil. Alguns delas podem ser solicitadas online, como a certidão de dados cadastrais do imóvel, o chamado IPTU, ou a certidão negativa de débitos de tributos imobiliários.